Любая ошибка при покупке квартиры может обернуться потерей огромных сумм. Причем ловушки подстерегают будущих владельцев не только на вторичном рынке, но и при строительстве нового жилья. Обезопасить себя при заключении договора можно, тщательно проверяя все детали, начиная с информации о застройщике и заканчивая приемкой квадратных метров. На что обратить внимание прежде всего?
Источники данных о застройщике
Часть информации о компании можно почерпнуть с официального сайта. Чем она подробнее и конкретнее, тем больше доверия к застройщику. Обычно здесь можно найти общие сведения, образец договора, сканы документов, контакты, подробности о построенных и находящихся на этапе возведения объектах, свидетельства побед в профессиональных конкурсах.
Более ценные данные предоставят официальные источники. Зная ИНН или ОГРН фирмы, можно получить информацию об уставном капитале, лицензиях, учредителях, расположении юридического лица. Дополнят картину публикации в СМИ, мнения покупателей, финансовая отчетность, арбитражная картотека, реестры строительных организаций.
Шаг 1. Анализируем сайт и документы
Составить первоначальное мнение о компании можно исходя из общедоступной информации. Нас интересует, насколько долго она работает, в каких регионах представлена, сколько проектов довела до завершения. Также необходимо проверить актуальность и достоверность основных данных (юридический адрес, ИНН, ОГРН, телефонный номер, электронная почта). Не стоит сразу отказываться от покупки, если организация зарегистрирована недавно: создание нового юридического лица для каждого проекта – распространенная практика. Обратите внимание, в какую группу компаний входит молодой застройщик: риск проблем со стороны крупных девелоперов минимален.
Далее изучаем представленные на сайте документы: свидетельство о регистрации и постановке на учет, устав, выписку из ЕГРЮЛ. При отсутствии последней в свободном доступе, можно сделать запрос у застройщика или провести самостоятельную проверку. Сведения из ЕГРЮЛ представляют ценность с точки зрения комплексной оценки. Подозрения может вызвать слишком малый уставный капитал или недостоверность отдельных данных. Дополнительно можно получить информацию о процессе ликвидации или реорганизации юридического лица, что сразу должно насторожить.
Основной интерес для покупателя представляет тип договора, по которому реализуются квартиры в строящемся доме. Процесс возведения жилых объектов сегодня регламентируется преимущественно законом ФЗ-214, который относится к большинству новостроек в России. Согласно его положениям:
- покупатели выступают в роли дольщиков, инвестирующих строительство;
- квартиры в новых ЖК реализуются согласно договорам долевого участия (ДДУ);
- финансирование производится через эскроу-счета (обязательны с июля 2019 года) или без них (для достраивающихся объектов).
Благодаря новой системе оплаты жилья покупатели застрахованы от потери денег при проблемах у застройщика, поэтому такая схема продаж безопаснее чем те, что работали ранее. Особенностью ДДУ, отличающей его от договора купли-продажи, является то, что он всегда заключается до введения дома в эксплуатацию.
Для начала строительства компании приходится собирать внушительный перечень документов, а финансирование через эскроу-счета гарантирует возврат денег в случае остановки работ и компенсацию при нарушении сроков. Дополнительное преимущество – 5-летняя гарантия на готовые объекты. Если застройщик работает с ДДУ, можно не опасаться мошеннических схем, но сам документ требует тщательного изучения. Прежде всего проверьте, прописана ли там ответственность перед дольщиком и предусмотрена ли компенсация недостающих метров. Спорные моменты можно корректировать с помощью юриста.
Шаг 2. Оцениваем предыдущие и текущие проекты застройщика
Составить представление о надежности компании проще всего по количеству успешно завершенных и сданных в срок объектов. Получить подобные сведения можно на официальном сайте, активных форумах, публикациях в СМИ. Однако позитивная репутация застройщика не гарантирует его финансовой состоятельности в данный момент. Есть много примеров, когда гиганты рынка сталкивались с банкротством. Поэтому все данные следует проверить, а анализ информации проводить комплексно.
Текущее положение компании хорошо отражает ход строительства актуальных объектов, который можно отследить на сайте. По каждому из них застройщик обязан предоставить проектную декларацию. Также имеет смысл посмотреть на ранее сданные объекты и пообщаться с жильцами готового дома. В беседе с гуляющими мамами можно узнать намного больше, чем из отзывов в интернете, которые редко отражают реальное положение дел. Как правило, жители охотно идут на контакт и подробно рассказывают о плюсах и минусах новостройки.
Если пойти еще дальше, можно выяснить, насколько серьезно застройщик относится к собственным обещаниям. Для этого нужно найти опубликованные в СМИ заявления относительно конкретного объекта, которые давались на этапе строительства, и сравнить с результатами. Если есть расхождения, стоит задать вопрос напрямую и посмотреть, насколько информативными будут объяснения.
Шаг 3. Оцениваем репутацию и устойчивость компании
Ведем работу по 3 направлениям: изучаем финансовую стабильность застройщика, анализируем судебную активность, просматриваем отзывы. Какую выбрать информацию для оценки и на что обращать внимание?
Бухгалтерская отчетность
Сведения за последние годы можно найти на сайте Росстата. Информация по итогам отчетного года публикуется с задержкой до 7 месяцев. Ее отсутствие – косвенный признак недобросовестности предприятия, которое, вероятно, готовится к закрытию. Проверить информацию можно, запросив бухгалтерские документы с отметкой о сдаче в налоговую непосредственно в организации. Коммерческой тайной такие сведения не являются. Напротив, закон обязывает застройщика предоставить не только финансовую отчетность за последние 3 года, но и данные аудита за последний год.
Интерес для дольщика представляет размер чистых активов (будут актуальны в случае неблагоприятного развития событий), поступлений (информируют об экономической активности), объем основных средств, запасов, кредитов, дебиторской задолженности. Историю финансирования предыдущих объектов можно отследить на сайте наш.дом.рф. Стоимость квартир также можно интерпретировать при оценке благонадежности. Если она необоснованно низкая, следует заподозрить нехватку средств, которую срочно нужно закрыть.
Что еще должно насторожить? Тревожным признаком является убыток за последний год или стойкая негативная динамика за отчетный период. Информация о краткосрочных и долгосрочных обязательствах позволяет судить о платежеспособности. Если банки выдают организации кредиты, значит финансовое положение компании относительно стабильно. В то же время большое количество займов при отсутствии собственных средств и устойчивой прибыли может сигнализировать о возможном банкротстве в будущем.
Судебная активность
Прежде всего следует убедиться, что компания не является неплатежеспособной. Получить информацию об участии застройщика в судебных заседаниях можно в электронной Картотеке арбитражных дел, где нужно ввести ИНН и другие данные об организации. Нас интересуют споры о банкротстве, корпоративные и экономические процессы. Автоматизированные системы поиска позволяют увидеть даты рассмотрения дел, изучить решения суда, проанализировать, были ли удовлетворены требования поставщиков и подрядчиков, имелись ли основания для неоплаты задолженностей.
Большое количество исков о банкротстве может свидетельствовать о неплатежеспособности организации, но здесь есть нюансы. Не все заявления, принятые в суде, признаются обоснованными. Более весомое подтверждение финансовой несостоятельности – сообщение юридического лица о намерении возбудить процедуру банкротства, опубликованное на ресурсе ЕФРСФДЮЛ и в газете «КоммерсантЪ».
Споры между учредителями и требования от банков на взыскание средств также доступны по запросам в арбитражной картотеке, а вот информацию по судам общей юрисдикции получить сложнее. Поиск по ГАС «Правосудие» может занять много времени и давать неполные данные. Рекомендуется отслеживать судебные процессы и по юридическим адресам застройщика: как по расположению, указанному в выписке ЕГРЮЛ, так и по месту нахождения новостройки. Выбрать нужный суд в СПб следует согласно территориальной привязке к району (Калининский, Приморский, Московский, Василеостровский и т.д.).
Полной информации по объему претензий такая проверка не дает, поскольку дольщики могут обращаться с претензиями к застройщику и по месту жительства. В результате данные по искам о расторжении договоров, взыскании неустоек из-за нарушения сроков или низкого качества работ останутся за рамками исследования. Сам по себе факт наличия претензий со стороны покупателей не говорит о неблагонадежности компании, однако может предупредить о потенциальных задержках и проблемах.
Информация о задолженностях
Неоплаченные исполнительные производства в большом количестве – повод отказаться от сотрудничества с конкретным застройщиком и купить квартиру в другой новостройке. Как обнаружить долги, которые могут принести проблемы?
- Информацию по принудительным взысканиям предоставят базы ФССП России. Насторожить должны исполнительные листы на серьезные суммы, в особенности – с давними датами.
- Сведения о налоговых задолженностях от 1 тыс. рублей и юридических лицах, не направляющих отчетность более 1 года, собраны на сайте ФНС.
Заключительным этапом проверки платежеспособности станет поиск информации о компании в официальных реестрах застройщиков. Для начала стоит убедиться, что она присутствует в списке Минстроя, где перечислены юридические лица, имеющие допуск к возведению многоквартирных домов. Кроме того, существуют специальные реестры неблагонадежных и проблемных застройщиков, помогающие выбрать организацию с «чистой» репутацией. Как правило, они объективно отражают ситуацию по региону, хотя и не дают всей информации.
Рейтинг компании
Еще один источник информации об исполнителе – отзывы и оценки. Для анализа текущей репутации компании можно использовать как прямой поиск через Яндекс и Google, так и специализированные ресурсы, предназначенные для людей, которые планируют купить квартиру от застройщика. Рассматривать лучше организации с высоким рейтингом – не менее 3,5-4 баллов.
Подробный каталог новостроек и компаний представлен на Едином ресурсе застройщиков, где можно задать поиск по наименованию, региону, ИНН, ОГРН, выставить интервалы стоимости, площади, сроки сдачи, обозначить другие параметры. Здесь также удобно отслеживать рейтинг организаций, анализировать статистику по готовым и строящимся объектам, получать информацию о победах в конкурсах ЖК.
Чтобы сформировать объективное мнение о конкретном предприятии или доме, стоит также изучить отзывы, но не на корпоративном сайте организации, а на независимых ресурсах. Можно подключить к анализу автоматизированные программы для проверки контрагента, если их использование экономически оправдано. Но более рационально и удобно – предоставить эту работу специализированным агентствам недвижимости, владеющим актуальной информацией по долгостроям и проблемным застройщикам.
Шаг 4. Проверяем новостройку
После того, как собран максимум информации о застройщике, наступает время узнать больше о конкретном ЖК. Чтобы правильно выбрать дом, оценку также стоит производить комплексно – по определенному набору критериев.
Проверка основной документации
Проектная декларация, договор на использование земельного участка и разрешение на строительство обычно размещены на корпоративном сайте компании. Их отсутствие может указывать на нарушения и в дальнейшем привести к проблемам, поэтому соответствующие документы необходимо запросить у юридического лица либо в соответствующем ведомстве. И сделать это нужно до подписания ДДУ. Подозрения должны вызвать многократные переносы сроков сдачи, которые фиксируются в проектной декларации и на официальном сайте.
Судить о правомерности пользования землей без помощи экспертов сложно, но предварительные выводы сделать можно. Оценке подлежит категория и площадь участка. Также следует выяснить тип права на ее использование. Если земля сдана застройщику в аренду, важно проверить, действителен ли договор (соблюдены ли сроки, есть ли государственная регистрация, нет ли судебных споров с владельцем).
Оценка темпов строительства и готовности дома
Для этой цели лучше привлечь к исследованию опытного строителя, который сможет сделать выводы по фотографиям здания. Оценить готовность дома позволит непосредственный выезд на объект, а также беседа с менеджером компании и рабочими. Прежде всего необходимо выяснить, подведены ли коммуникации. А получить подробные сведения о проблемах ЖК можно в сообществе дольщиков (группа в социальных сетях или мессенджерах).
Читайте также
Оценить, насколько рационально используются средства дольщиков, позволит сопоставление числа заключенных договоров и темпов строительства. Информацию о количестве залогов можно запросить на портале Росреестра, указав кадастровый номер участка. Сумма рассчитывается исходя из средней стоимости квартир. Если темпы возведения дома существенно опережают вложения жильцов, можно сделать вывод о привлечении сторонних средств (собственных ресурсов и кредитов), что говорит об устойчивом финансовом положении компании.
Проверка аккредитации и проекта договора
Перечень кредитных организаций, предоставляющих средства на строительство ЖК, также может быть свидетельством надежного застройщика. Перед аккредитацией банки тщательно анализируют финансовое положение юридического лица, поэтому чем длиннее список «поддержки» у компании – тем больше гарантий. Информацию по кредитам можно получить по телефону или на официальном сайте финансового учреждения.
Проверка договора – один из самых ответственных этапов в оценке застройщика. Наибольшую защищенность дольщику гарантирует ДДУ как приоритетный по отношению к сделкам купли-продажи, инвестирования и некоторым другим. Тем не менее он требует внимательного прочтения на предмет присутствия условий, не соответствующих закону или нарушающих права кредитора.
Дополнительно следует запросить копию устава и информацию по лицу, подписывающему соглашение со стороны организации-исполнителя. Если сотрудник действует в рамках доверенности, необходимо получить ее копию. Эти документы нужны для оценки правомочности лиц, представляющих вторую сторону в договоре. Сам же ДДУ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре (со всеми изменениями).
Никаких авансов и предоплат на этапе до подписания соглашения вносить не стоит: подобные требования могут свидетельствовать о недобросовестности юридического лица. Исключением является взнос по договору платного бронирования, который можно заключить с застройщиком, чтобы придержать конкретную квартиру до оформления ДДУ.
Приведенный перечень действий не гарантирует 100% успех в покупке квартиры, но поможет выбрать надежного застройщика и избежать большей части подводных камней как минимум на этапе строительства. Еще надежнее – доверить проверку экспертам: специалисты агентства просчитывают возможные риски на несколько шагов вперед, чтобы максимально обезопасить сделку.
Другие новости по теме
Позвоните нам или задайте вопрос через форму – мы будем рады ответить!