Выбираем квартиру в новостройке: подробный гайд

Предложений на рынке жилья так много, что покупка квартиры превращается в многоэтапный квест. Рассчитать бюджет, выбрать застройщика, сравнить локации, планировки, инфраструктуру… Как не ошибиться с оценкой новостройки и на что обратить внимание? Делимся работающими советами.

Этап 1. Рассчитываем бюджет

Прежде всего нужно понять, какую сумму вы готовы выделить на покупку недвижимости. При подсчете бюджета следует предусмотреть не только стоимость жилплощади, но и расходы на ремонт, мебель, технику, подготовку документации. При покупке квартиры без отделки стоит заранее добавить 30–50 процентов к запланированному. Смета в процессе работ всегда растет, а к моменту получения ключей строительные материалы и мебель также поднимутся в цене.

Если планируется покупка квартиры в ипотеку, то выбрать банк поможет сравнительный анализ доступных предложений. Для предварительного расчета сумм рекомендуем пользоваться специальным онлайн-калькулятором. Также сравнивать варианты удобно с помощью сайта banki.ru, где можно задать направление поиска, например, «ипотека в СПб», а также тип и стоимость жилья. Сопоставьте ежемесячные взносы, подумайте, сможете ли одновременно погашать задолженность и обустраивать метры в новостройке. Важно предусмотреть все детали, чтобы не потерять недвижимость в процессе.

Подготовьтесь к переговорам с банком:

• определите размер первоначального взноса (чем он больше, тем лояльнее к заемщику относится кредитор);
• оговорите возможность получения кредитных каникул, подумайте о страховке на случай увольнения;
• рассчитайте, какой размер ежемесячного платежа вам по силам (оптимально, если он не превышает половины семейного дохода);
• решите, за какой период сможете погасить кредит (чем больше срок, тем меньше регулярные платежи, но выше переплата).

Итоговая стоимость недвижимости будет зависеть от района, инфраструктуры, планировки, этажа, типа дома, других факторов. Кроме того, она растет в процессе строительства, поэтому эксперты советуют заключать договор ДДУ еще на этапе котлована. Оптимально приобретать квартиру во втором или третьем доме ЖК. Такой подход позволяет оценить надежность застройщика и качество введенных в эксплуатацию объектов до заключения договора.

Этап 2. Выбираем застройщика

Поиск надежной компании – дело не одного дня. Имеет смысл побывать на уже построенных объектах, посмотреть, какие жилые комплексы вам нравятся, выяснить, соответствуют ли они заявленным изначально характеристикам, побеседовать с жильцами. Полезную информацию по достоинствам и недостаткам можно почерпнуть также на форумах дольщиков, в реестрах застройщиков, на корпоративном сайте.

Безопаснее выбрать компанию, давно работающую на строительном рынке и хорошо себя зарекомендовавшую. Подтверждением благонадежности станет сотрудничество с крупными банками и страховыми организациями, наличие как минимум нескольких законченных в срок проектов, отсутствие долгов, экономических споров, претензий со стороны дольщиков. Прежде чем заключать договор на покупку квартиры, правильно будет изучить все важные документы:

• устав, проектную декларацию, разрешение на строительство;
• право собственности на земельный участок;
• свидетельства о регистрации, постановке на налоговый учет;
• бухгалтерскую отчетность, арбитражную картотеку, образец ДДУ.

Если нет времени или желания разбираться в нюансах, можно делегировать проверку репутации застройщика знакомому юристу или экспертному агентству недвижимости. Самое главное – убедиться в отсутствии рисков банкротства. Что касается непосредственно дома, то максимум информации даст самостоятельное посещение объекта и общение с представителем компании. На месте можно будет посмотреть, как продвигается стройка, оценить удобство расположения, увидеть образцы материалов, посетить готовые квартиры.

Читайте также

Выбор застройщика: подробный инструктаж

Список вопросов, которые стоит задать в офисе продаж, лучше составить заранее. Вы можете посмотреть макет новостройки, уточнить, куда выходят окна жилплощади, с какой стороны расположены соседи, где организована парковка машин. Не помешает поинтересоваться скидками: возможно, у застройщика есть акции к праздникам или специальные условия на реализацию последних квартир в ЖК. Помимо полезной информации, беседа с представителем организации поможет сформировать общее впечатление о компании.

Этап 3. Выбираем район

Принять решение по локации сложнее всего, особенно в большом городе, ведь у каждой группы покупателей свои приоритеты. Дешевле покупать квартиру на окраине, но с точки зрения инвестиций лучше новостройки в перспективных районах: с хорошим транспортным сообщением, недалеко от центра, вблизи зеленых массивов. Если территория возле ЖК только начинает развиваться, посмотрите план застройки и обязательно уточните, какой срок сдачи у интересующих объектов (школа, детский сад, поликлиника, торговый центр). Выбранную локацию стоит посетить лично, чтобы оценить ключевые параметры:

1. Транспортная доступность. Покупать квартиру рядом с работой или учебой необязательно, так как это параметр непостоянный. Лучше выбрать район, из которого легко и удобно добираться. При наличии авто проверьте, сколько времени потребуется на ежедневные поездки с учетом пробок. Для пешеходов актуальна близость метро, удобство маршрутов общественного транспорта. Проверить эти моменты можно как лично, так и с помощью картографических сервисов (Яндекс.Карты, 2Гис). Оценить перспективы помогут планы строительства транспортных узлов. Учитывая, что такие объекты часто сдаются с опережением, можно купить недвижимость, которая быстро повысит свою ценность.
2. Экология. Убедитесь, что поблизости нет вредных производств и оживленных трасс. Если район новый, узнайте, какое озеленение запланировано, далеко ли находятся парки и скверы, места для семейного отдыха. Чтобы оценить микроклимат (тишина, освещенность, комфорт, загазованность), стоит посетить ЖК в выходные и будние дни в разное время. А сравнить экологическую ситуацию в разных районах можно с помощью специальных рейтингов. Они учитывают близость промышленных зон, загруженность дорог, параметры шума, электромагнитного излучения, площадь зеленых насаждений, др.
3. Социальная и коммерческая инфраструктура. Если в семье есть или планируются дети, на первый план выходят образовательные учреждения, поликлиника, игровые и спортивные площадки. Для обладателей авто обязательно наличие подземного или надземного паркинга. Людям, любящим активно проводить время, необходима развлекательная база. Для работающих дистанционно актуальны сервисы первой необходимости: парикмахерская, аптека, продуктовые магазины.

Недвижимость, приобретаемая не для проживания, а для инвестиций, оценивается с точки зрения ликвидности. Инфраструктура, транспортная развязка и экология здесь также важны, но приоритетное значение имеет план застройки. Если район со временем обещает стать престижным, разумно купить квартиру на раннем этапе строительства и ждать, пока она поднимется в цене.

Этап 4. Выбираем функциональные характеристики

Квартира мечты – это не абстрактная картинка, а целый комплекс параметров, который может как упростить, так и усложнить жизнь. И правильно оценить возможности новостроек заранее, чтобы выбрать недвижимость под себя, а не подстраиваться под нее.

Какой дом выбрать?

Новостройки бывают панельными, кирпичными, монолитными и кирпично-монолитными. Первый вариант – самый бюджетный и «быстрый» в строительстве, поэтому часто встречается в комплексах эконом- и стандарт-класса. Такие дома уже не ассоциируются с плохой звукоизоляцией или слабой энергоэффективностью, так как реализуются по более современным технологиям. Визуально они тоже производят хорошее впечатление. Вот только сделать перепланировку в панельной квартире проблематично, поскольку большая часть стен здесь несущие. Зато межкомнатные перегородки ровные и требуют минимальной отделки.

Если бюджет позволяет, можно рассмотреть более дорогие и комфортные варианты:

• монолитный дом. Основу составляет арматурный каркас, залитый бетоном. Стены – из блоков газосиликата, изготовленного непосредственно на строительной площадке. Возведение здания занимает около 2 лет, но результат себя оправдывает: дом получается долговечным и энергоэффективным. В таком жилье часто реализуются индивидуальные проекты, что позволяет улучшить планировку, например, сделать высокие потолки или поставить дополнительные окна. Минус – неидеальная звукоизоляция.
• кирпичный дом. Достаточно редкая технология в строительстве многоэтажек, но оптимальная с точки зрения теплоизоляции, надежности, долговечности. Цена квартир в такой новостройке может вдвое превышать стоимость панельных вариантов, а процесс возведения жилья займет около 2-3 лет. Промежуточным форматом являются кирпично-монолитные дома, где кирпичом выполняется облицовка.

Выбирая тип дома, стоит учитывать и сроки сдачи. Панельные здания, в отличие от кирпичных и монолитных, вырастают быстро. Но на последних этапах строительства можно заключить договор переуступки, т. е. оформить сделку не с застройщиком, а с дольщиком, сократив тем самым период ожидания.

Какая планировка лучше?

Количество комнат и их расположение – критерии субъективные. Самыми раскупаемыми традиционно считаются однокомнатные квартиры как наиболее доступные и рентабельные с точки зрения продажи или аренды. Одиноко проживающему человеку можно выбрать небольшую студию, которая помимо итоговой стоимости, позволит сэкономить на налогах и коммунальных платежах.

Для двух и более людей жилплощадь на 20-25 квадратов уже маловата, ведь необходимо не только разместить личные вещи, но также организовать рабочее и спальное место, зону отдыха. Решить вопрос помогут специальные помещения – келлеры (кладовые), где удобно хранить велосипеды, чемоданы, другие крупногабаритные предметы. Тем не менее вариант открытой планировки не подойдет семье в детьми. К тому же большое количество студий в доме – это потенциальная проблема с лифтами, так как стандарты закладываются на число этажей, а не квартир.

Читайте также

Новостройка с отделкой или без: что лучше?

Покупка жилья «на вырост» уже не считается рациональной, поскольку недвижимость растет в цене, а при рождении второго, третьего или последующего ребенка ее можно продать, чтобы приобрести вариант большей площади. Но семье в любом случае стоит рассматривать предложения с «лишней» комнатой, чтобы организовать там столовую, гостиную, игровую или рабочий кабинет. А вот в аренду или на продажу лучше брать небольшую и недорогую недвижимость.

Выбрать идеальную планировку помогут советы экспертов:

1. В домах с высокими потолками дышится легче, к тому же они выглядят более просторными. А жилье без лоджий и балконов стоит меньше, но продается и обменивается с трудом.
2. Квартира с выходами на разные стороны (распашонка) удобнее, чем линейный вариант, так как в ней всегда можно найти более светлую или тихую комнату. Комфортнее, если окна в доме смотрят на восток или запад, поскольку с южной стороны обычно жарко, а с северной – темно и холодно.
3. Чем меньше квартир на этаже, тем тише и спокойнее проживание, даже в период ремонтов. А вот жилье возле мусоропровода или лифта – самое шумное. Иногда на него можно получить скидку как на последнее предложение в ЖК.
4. Комнаты с нестандартной геометрией сложно использовать рационально и меблировать. С высокой вероятностью придется переплачивать за изготовление персональной обстановки.
5. Обратите внимание, куда смотрят окна. Если есть выбор, то лучший вид – на зеленую зону или закрытый двор. Только радуясь красивому обзору, не забудьте заглянуть в план застройки: не исключено, что рядом появятся новые дома.

При выборе между жильем с чистовой или черновой отделкой, подумайте, что для вас важнее: быстро заселиться или оформить все по своему вкусу. Что касается стоимости, то ремонт от застройщика обычно обходится дешевле, чем услуги сторонних мастеров.

Какой этаж выбрать?

Если в семье есть люди пожилого возраста, лучше приобретать квартиру на первом или втором этаже новостройки. В таком жилье вы не будете зависеть от лифта. Но стоит учитывать, что на нижних этажах всегда меньше света из-за деревьев, транспорта и других домов. Также здесь есть другие недостатки: шум, отсутствие красивого вида, опасность подглядывания, проникновения посторонних, холод от подвальных помещений. Однако минусы позволяют купить жилье со значительной скидкой – до 10-15% по сравнению с другими предложениями в том же ЖК.

На верхних этажах тихо, часто присутствует красивый вид, отсутствуют соседи сверху, но в случае поломки лифта попасть домой, а уж тем более поднять что-то тяжелое наверх будет проблематично. Кроме того, стоит выяснить, не запланировано ли рядом строительство еще одного здания, которое перекроет всю красоту перед окнами.

Высотные здания (от 20 и более этажей) под жилплощадь строятся редко, но все же бывают. С верхних сегментов таких домов открывается роскошный вид, а вот окна часто глухие и нет лоджий, что обосновано требованиями ветроустойчивости. Оптимальной же для проживания считается недвижимость на 4-8 этажах: и подняться по лестнице несложно, и шум с улицы меньше беспокоит, и в квартиру никто не заглядывает.

Предусмотреть все нюансы в рекомендациях невозможно, ведь у каждого покупателя свое видение идеальной жилплощади. Лучший способ выбрать квартиру в новостройке – посмотреть максимальное количество вариантов, отмечая для себя удачные решения. А чтобы планировки не примелькались, воспользуйтесь камерой: будет возможность изучить все детально в спокойной обстановке.