Недвижимость в строящемся доме, как правило, доступнее, чем готовые квартиры. Однако популярные «однушки» и «двушки» в хороших ЖК раскупаются быстро, и зачастую единственная возможность стать владельцем такого жилья – заключить договор переуступки (цессии). Что это такое и как правильно оформить подобную сделку?
Переуступка прав собственности – что это такое?
Согласно законодательству первичные права на жилплощадь получает человек, заключивший с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Впоследствии он может передать их другому лицу, а тот – в свою очередь – третьему. И так сколько угодно раз вплоть до процедуры приемки квартиры. Примечательно, что в рамках переуступки продается не право собственности, а право требования, так как сам объект на момент заключения цессии еще не существует. Сделка может предусматривать и обязанность оплаты оставшегося взноса застройщику.
По сути договор переуступки является гарантией того, что квартира будет оформлена на нового владельца в будущем. В результате застройщик, который также участвует в сделке, обязывается передать недвижимость не тому, с кем заключал ДДУ, а тому, кто приобрел право требования на строящийся объект. Соответственно впоследствии будущий собственник все спорные моменты решает напрямую со строительной компанией, а не с продавцом, которому платил деньги.
Переуступка квартиры в новостройке: какие есть риски?
Как и договор ДДУ, цессия должна быть зарегистрирована в Росреестре, после чего она приобретает юридическую силу. Передача права требования на квартиру в новостройке обычно оформляется в рамках долевого строительства. Процесс переуступки хорошо регламентирован законодательством, но риски столкнуться с проблемами присутствуют. Как избежать подводных камней?
Проверьте документы
Прежде всего стоит убедиться, что продавец строящейся квартиры не мошенник. Для этого внимательно изучаем договор долевого участия и платежные документы. Нужно удостовериться, что ДДУ подлинный, на нем присутствуют все печати, есть подпись руководителя строительной компании, отметка о регистрации в Росреестре. В документе будут указаны и важные моменты по будущей собственности: как быстро после сдачи она перейдет к владельцу, предусмотрен ли понижающий коэффициент для лоджий и балконов и т.д.
Следующий объект внимания – акт сверки и взаиморасчетов, где содержится информация по оплате. Если у продавца есть задолженность, то в договоре переуступки вносится пункт о ее передаче ее вместе с правом требования покупателю. Чтобы максимально обезопасить себя от потери денег и недвижимой собственности, важно убедиться, что платежи признаны действительными.
Соберите информацию по застройщику
Чем больше данных вы проанализируете, тем безопаснее будет сделка. Многое можно почерпнуть в открытых источниках: на сайте компании, на форумах и порталах по недвижимости, в учредительной документации, в официальных реестрах, в поисковых системах. Таким образом реально узнать, насколько быстро девелопер сдает объекты, выполняет ли обещания, как общается с дольщиками, есть ли риски признания его банкротом.
Чтобы проверить отсутствие залогов и обременений, рекомендуется заказать выписку из ЕГРН. Убедиться, что компания не является банкротом, можно в соответствующих реестрах, получить данные по судебным делам – в арбитражной картотеке. Не менее важно изучить проектную декларацию, выяснить, на каких условиях застройщик владеет участком, есть ли у него разрешение на строительство. В результате можно сформировать достаточно объективное мнение о компании.
Читайте также
Узнайте причину переуступки
Необходимо выяснить, почему дольщик принял решение продать право требования в конкретной новостройке. Если дело в финансовых проблемах или переменившихся личных обстоятельствах, причин волноваться нет. Но не исключено, что мотив продажи кроется в качестве строящегося жилья. Возможно, нынешний владелец обнаружил существенные нарушения на этой стадии работ или явные технические дефекты. Неплохо бы посетить квартиру и посмотреть, в каком она состоянии.
Стоит учитывать, что, отказываясь от сделки после перевода оплаты продавцу, вы теряете часть денег, поскольку возвращается не вся сумма, а первоначальная стоимость квартиры, указанная в договоре ДДУ. Поэтому лучше не спешить с подписанием договора переуступки при наличии сомнений в качестве новостройки.
Решите вопрос с ипотекой
Если для покупки квартиры дольщик оформлял кредит, для перевода долга придется заручиться согласием банка и застройщика. В частности, потребуется собрать пакет документов, который включает справку о доходах, копию паспорта, трудовой книжки, СНИЛС и т.д.
Какие еще возможны подводные камни?
Основные риски, связанные с переуступкой права требования, касаются проблем со стороны застройщика. Это может быть заморозка объекта или нарушение сроков сдачи дома, а также банкротство компании. Если застройщика признают финансово несостоятельным, вернуть рыночную стоимость будущей собственности будет затруднительно: добиваться компенсации придется через суд.
А вот ответственность перед дольщиком за срыв сроков можно предусмотреть при заключении договора, если перенести в него соответствующие обязанности из ДДУ. В таком случае при затягивании периода строительства и несвоевременной сдаче дома можно будет требовать неустойку наравне с другими собственниками строящегося жилья.
Менее явные риски связаны с заключением сделки с семейными людьми. Если вы решили купить квартиру по переуступке у человека, состоящего в браке, уточните, не использовались ли в рамках ДДУ средства из материнского капитала. В таком случае в цессии может появиться пункт о получении чужими детьми долей в вашей жилплощади после сдачи новостройки. Чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, внимательно читайте все документы.
Как оформить сделку переуступки прав?
Закон требует составления соглашения в письменной форме с перечислением всех условий сделки и подробным описанием продаваемого объекта (будущей собственности). В обязательном порядке указываются:
- сведения о застройщике, продавце и покупателе;
- перечень передаваемых документов;
- права и обязанности каждой из трех сторон;
- площадь, адрес, этаж и другие характеристики квартиры;
- порядок проведения расчетов, сумма и реквизиты совершения платежа;
- дата заключения сделки, подписи всех участников с расшифровкой.
После регистрации переуступки в Росреестре продавец и покупатель получают оригиналы договора. Дополнительные экземпляры могут быть выданы банку и застройщику, один остается на хранении в государственном органе. Затраты на оформление документов (пошлину за регистрацию и юридическое закрепление права требования собственности) обычно делятся пополам между продавцом и покупателем, налог при продаже строящейся недвижимости оплачивает продавец (13% от полученного дохода).
Какие документы нужны для переуступки квартиры в новостройке?
Чтобы оформить договор цессии, потребуется не так уж много бумаг. Помимо ДДУ, согласия банка (при наличии ипотеки) и паспортов участников, необходимы:
- от застройщика – письменное одобрение на проведение сделки плюс справка об отсутствии долгов у продавца;
- для семейных людей – письменное согласие второго супруга либо его личное присутствие, при наличии детей – разрешение на продажу от органов опеки и попечительства;
- для одиноких людей – справка об отсутствии брака из МФЦ или ЗАГСа (можно заказать через ГосУслуги).
Документы, касающиеся супругов, заверяются нотариусом. Согласие на совершение сделки от мужа/жены требуется, если ДДУ был оформлен в браке, так как в этом случае квартира рассматривается как совместно нажитое имущество.
Однако на этом бумажная история с передачей прав требования собственности не заканчивается. На следующих этапах оформления переуступки квартиры потребуется свой пакет документов:
- Регистрация цессии в Росреестре. Подаются оригиналы (либо нотариально заверенные копии) справок, собранные при заключении соглашения, плюс сам договор переуступки, ДДУ, квитанция об оплате госпошлины, паспорта продавца и покупателя. После проверки бумаг сотрудником Росреестра будет выдана расписка и указан срок внесения изменений в договор долевого участия.
- Регистрация права собственности (оформляется после сдачи объекта). В Росреестр или МФЦ подаются ДДУ, договор переуступки, паспорт будущего владельца квартиры, квитанция об уплате госпошлины, нотариально заверенная копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию и акт приема-передачи. Два последних документа представляются застройщиком по завершении строительства.
По факту проведения процедуры в Росреестре будет выдана выписка из ЕГРН, подтверждающая зарегистрированное право собственности. В таком случае можно считать, что сделка успешно состоялась, и теперь вы полноправный владелец квартиры в новостройке.
Плюсы и минусы покупки жилья на условиях переуступки
Приобретая недвижимость от дольщика, а не от застройщика, будущий владелец квартиры во многом выигрывает. Во-первых, такое жилье зачастую стоит дешевле продающегося на первичном и вторичном рынке. Разница в стоимости бывает весьма ощутимая (до 10-20%), если дольщику срочно требуются деньги. После сдачи новостройки недвижимость, приобретенную по договору переуступки, можно продать с солидной наценкой (вплоть до половины цены).
Однако в такой сделке есть и недостатки:
- Иногда в комплекте с цессией идут невыполненные обязательства и даже задолженности по выплатам. Особой осторожности требуют квартиры, купленные в ипотеку или за средства материнского капитала.
- Существует довольно весомые риски быть обманутым мошенниками и стать жертвой «двойных продаж». Поэтому важно следить за правильным оформлением документов.
Для продавца переуступка недостроенной квартиры может быть выгодна, если ДДУ был заключен еще на этапе котлована. В таком случае стоимость жилья в новостройке может существенно вырасти к моменту сделки. Минусом является необходимость посвятить процессу много времени. Цессия предполагает более сложное оформление, чем другие формы передачи недвижимости. Кроме того, продавцу придется заплатить налог на доход, полученный в результате продажи.
Другие новости по теме
Позвоните нам или задайте вопрос через форму – мы будем рады ответить!